住宅ローンの基礎知識

住宅ローンは借金であることを、忘れないでください。

そしてお金を借りて住宅を購入するのですから、借りた以上に金利をつけて返済しなければなりません。

そしてこの金利が住宅ローンを組むときに、とても重要な「カギ」となるのです。

また住宅ローンは、誰でも好きなだけ借りられるわけではありません。

収入や勤め先によって、借りられる金額は大きく異なります。

このように住宅ローンを理解するには、金融機関の審査項目や金利について、よく知る必要があるのです。

住宅ローン申し込みの審査項目

住宅ローンを申し込もうとすると、その人にお金の返済能力があるがどうかの審査があります。

そして審査項目は、次のような点です。

・職業

  自営業者の方は民間企業にお勤め(給与所得者)の方と比較すると、融資条件等厳しい場合があります。

  株式上場企業にお勤め方は、より有利になります。

・勤務年数

  転職したばかりの方は、勤続年数が住宅ローン審査基準に該当しないということもあります。

  勤続年数は長ければ長いほうが有利です。

  ただし金融機関の中には転職したばかりの方、契約社員や派遣社員でも住宅ローンを実施してくれるところもあります。

・収入金額

  一定以上の収入金額そして安定収入があるかないかは、住宅ローン審査の重要なポイントになります。


・過去から現在迄のローン借入れ状況

  住宅ローン以外に借金がある方は、不利になってしまいます。

  自動車ローン、教育ローン、キャッシングカードローンなどの利用履歴有無は、審査の重要なポイントになります。

  基本的には過去1年間、これらの借金につき返済遅延がないことが必要です。

住宅ローンの審査を通りやすくするには?

①住宅ローン以外の借金は、すべて返済しておきましょう

  自動車ローンやショッピングローン、消費者金融からの借入などが残っていると、不利になります。

  もし審査に落ちてしまった場合は、これらの返済をすませてから、もう一度住宅ローンを申し込むようにしましょう。

②所有するクレジットカードの枚数を減らしましょう

  あまりたくさんのクレジットカードを所有していると、ショッピングローンをする可能性が高いと見られ、不利になります。

③審査の通りやすい金融機関を選びましょう

  審査基準は金融機関ですべて異なります。同じ条件でもA金融機関では審査が通らず、B金融機関では審査が通るということはよくあります。

  もちろん審査が通りやすい場合は、金利の条件が高い可能性もあります。

  どこの金融機関の審査が甘いかは一概には言えませんが、銀行経営の厳しいところは、目先の売り上げ確保を重要視していますから、審査が甘い傾向にあります。

  また金利の高い金融機関は、貸し倒れリスクも考慮にいれて金利設定をしていますから、審査は甘くなります。

④専門家の診断コンサルを受けてみるのも有効

  モーケージプランナーといって、住宅ローンのアドバイスしてくれる方がいます。

  こういった方に一度相談してみる、というのも有効な方法です。

※モーケージプランナーとは

  モーゲージプランナーとは、

  NPO法人日本モーゲージプランナーズ協会が育成し、認定した住宅ローン分野の専門家のことをいいます。

日本モーゲージプランナーズ協会
http://www.j-mpa.jp/

  モーゲージプランナーはどこの金融機関にも所属せず、消費者の立場にたって住宅会社から金融機関まで、住宅ローンに関することをアドバイスしてくれます。

  そのため客観的な意見を聞くことができるのがメリットです。

  デメリットとしてはやはり「費用」が発生してしまう点です。

  モーゲージプランナーの利用を検討されている場合には、手数料等の費用を必ず事前にご確認ください。

  最近では、2500種類以上の住宅ローンのがあるようですから、どうしても判断に迷うような場合には、お金を払ってでもプロの専門家に相談するということも、選択肢に加えておいても良いでしょう。

  モーゲージプランナーと同じような相談先として「住宅ローンアドバイザー」というものもあります。

  住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーという方は、住宅ローンに関する相談・提案までしかできません。

  しかしモーゲージプランナーは、住宅ローンの斡旋、金融機関への仲介ができます。


住宅ローンの金利の種類

  住宅ローンには、固定金利、変動金利、固定金利選択型の3種類があり、それぞれに長所と短所がありますので、きちんと特徴を知ったうえでローンを組むことをお勧めいたします。

①固定金利とは?

  借り入れをするときに、今後の金利を固定で決めてしまう方法です。

  いったん借り入れをすると、固定金利で借り入れをした期間の金利は変わりません。


・メリット→金利の変動をうけない、返済計画をたてやすい

・デメリット→  借り入れ後に金利が下がっても反映されない、金利が高めである


  固定金利というのは、借り入れ当初に金利を決めてしまうため、金利の変動があっても借入金利には反映されません。
  金利が上昇しても、下降しても借り入れ時の金利が適用されます。

  これは、銀行からみると、借入期間中に金利が上昇したとしても低金利のローンを継続しなければならない、というリスクをかかえていることになります。

  そのリスクの分、固定金利は高めに設定されています。

  固定金利には全期間固定金利と段階金利型の2種類があります。

  全期間固定金利は借入期間のすべてが同じ金利で、段階金利型は当初10年の金利よりも11年目から金利がアップする固定金利です。

  段階金利型は全期間固定金利にくらべ、当初10年の返済額を低く抑えることができます。

  金利切り替え時に月々の返済額が増えますが、金利が変わるのはこの1回のみなので返済計画もたてやすいと言えます。

②変動金利とは?

  変動金利は、返済期間中の金利の上昇、下降により金利が見直されます。

  見直しは通常半年ごとに行われます。

  短期プライムレートを基準に金利が設定されることが多く、基準となるこの金利が上がると住宅ローンの金利も上がります。


・メリット→住宅ローン開始当初は、固定金利より支払額が低い金利が下がれば支払い総額が減る

・デメリット→  金利が上がれば支払総額が増える


  変動金利で金利が上がっても月々の返済額は、実はあまりかわりません。

  金利が上がった場合は、利息部分の返済が優先され、元金返済部分は減少するからです。

  しかし支払っている額は同じでも、元金が減らなければ借入残高は少ししか減らないことになります。

  もし金利が急上昇し月々の返済額よりも利息額が多くなってしまうと、返済総額が増えてしまうこともあります。
  そうはいっても、急激に金利が上昇して支払いができなくなってしまうことのないように、5年後との見直しの際に、月々の返済額を上げることのできる上限が決められています。


  最大でも見直し前の返済額の1.25倍までしか増えません。

  月々10万円の返済の場合、金利がどんなに上昇しても、見直のときに変更される月々の返済額の上限は12万5千円になります。

  ただし、これはあくまで返済額の増加に上限があるというだけです。

  金利の上昇に上限はないので5年ごとに、1.25倍という増額で金利上昇分を吸収しきれない場合は、月々返済しても利息の支払いをしているだけで、元金には充当されず借入残高はそのまま残るということを、しっかり覚えておきましょう。

③固定金利選択型とは?

  返済開始からの一定の期間は固定金利、その後の期間は変動金利となります。

  なかには最初固定金利期間が終了した後の期間に、固定金利を選択できるローンもあります。


・メリット→固定金利期間終了時に金利が下がっていた場合、毎月の支払額が下がる

・デメリット→  変動金利となったときに金利が上がっていると、毎月の支払い額が上がる


  固定金利選択型は金融機関で設定する2年、5年、10年、15年、といった期間から固定金利にする期間を選ぶことができます。

  固定金利の期間が長くなるほど借入金利が高くなります。

  固定金利の期間が終了した時点の金利の動向によって、月々の返済計画も大きく変わってしまうリスクがあります。

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