スポンサードリンク


抵当権抹消のQ&A


  住宅ローンの返済が完了したのですが、自宅の登記簿に抵当権が残ったままなのです。どうしたらいいのでしょうか?


  抵当権は債権者(金融機関)が貸付金の返済が滞ったり、完済が見込めなくなった場合に、抵当権を設定した不動産を返済に充てることができる権利です。

  ローンを完済されたのであれば、その抵当権は効力を失い、事実上、無意味なものとなっております。

  しかし、登記簿上に残ったままの抵当権は自動的に消されるのではなく、抵当権の当事者からの申請により抹消されることになります。



  返済の終わった抵当権は抹消しなければなりませんか?


  法律上、抹消しなければならないという決まりはありません。

  しかし、場合によっては困ってしまうケースが考えられます。

  例えば、その不動産を売却しようと思ったときに、登記簿上に抵当権が残ったままだと、買い手としては、その抵当権が効力があるものなのか、すでに効力のなくなったものなのか、登記簿から判断することができません。

  買い手に「すでに完済しているので大丈夫ですよ」と説明し、信じていただければいいのですが、かえって怪しくなってしまうことを考えると、抵当権抹消登記をしておいた方が賢明だと言えます。

  同じような理由から、その不動産を担保に事業資金などの融資を受けることを検討されている方にも抵当権の抹消をお勧めします。



  不動産を売ったり、融資を受けたりする理由がなければ、抵当権抹消はいつでもいいのですか?


  その不動産に関する契約を予定されていないのでしたら、抵当権抹消登記申請を急ぐ必要はありませんが、やれるときにやっておくことをお勧めします。

  抵当権抹消登記申請に使用する書類には有効期限の定められたものがあるため、その期限が切れてしまうと、またその書類を発行してもらう必要がでてきます。

  さらには、不動産の所有者が亡くなってしまうと、抵当権抹消登記の前提として、相続による登記申請を行わなければならず手続き費用もかかってしまいます。



  抵当権の設定されている不動産の所有者(抵当権設定者)が住所を変更しているのですが、このまま抵当権抹消登記申請ができますか?


  理論上はできません。

  抵当権抹消登記申請とは別に抵当権設定者の住所変更登記を行い、現住所と一致させてから、抵当権抹消登記申請を行うことになります。

  抵当権設定者の住所変更登記申請には、登記簿上の住所から現在の住所までの移転履歴の分かる書類(住民票、戸籍の附票)が必要となります。

  もし住所変更の手続きが面倒という方は、申請書に記載する現住所を今の住所ではなく、登記事項証明書に記載されている自分の住所にすれば、抵当権抹消は可能です。

  ただし後日に不動産を売却などするときは、そのときに必ず住所変更の手続きをしなければならなくなります。



  抵当権を設定した金融機関(抵当権者)の名称が変わってしまっていますが、それでも抵当権抹消登記申請はできますか?


  できます。このような場合には、抵当権者の名称が変更された経緯の分かる商業登記簿謄本を添付していただければ、名称変更等の登記申請は必要ありません。



  抵当権抹消登記申請をしたいのですが、抵当権設定者(抵当権の設定されている不動産の所有者)が行方不明です。それでも手続きできますか?


  抵当権設定者が行方不明であっても手続きは可能です。

  ただ、家庭裁判所に「不在者財産管理人」という代理人を選任してもらうための申立てを行い、選任された財産管理人が抵当権抹消登記申請を行うことになります。



  自分で書類を作ろうを思うのですが、誰かにチェックしてもらうことはできますか?


  できます。法務局に「相談コーナー」という登記申請に関する相談を受けているコーナーが設けられていますので、そちらに作成した書類を持参し、記載内容のチェックを受けてから提出すれば、訂正等で呼び出されたりすることなく手続きを終えられます。

  登記申請書には、押印や割印が必要ですが、自信がないという方は、押印やホッチキス止めなどをする前に一度確認してもらうことをお勧めいたします。



  どのように記載すればいいのか分からない部分があるのですが、どうればいいですか?


  分からない部分は未記入のまま法務局の相談コーナーに持ち込んで下さい。

  登記申請書はワード等で作成する必要はなく、手書きでも構いませんので、その場で指示されたように記入して下さい。



  申請先の法務局はどこですか?


  不動産の所在地を管轄する法務局です。

  その不動産の登記簿謄本を発行している法務局が申請先となります。



  登録免許税はどのようにして支払うのですか?


  法務局で収入印紙を購入し、その収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出する形で支払います。



  抵当権の登記が抹消されたことはどのように分かるのですか?


  抵当権抹消登記申請を行うと「○がつ○日に登記が完了予定です」といった内容の書類(預かり証)をもらえます。

  その完了予定日以降に再度、法務局に出向いていただき、預かり証を窓口に提出していただくと「登記完了証」という書面が交付されます。

  この書面が登記の完了を意味しますが、ご自身で確認をとりたいということでしたら、登記簿謄本を取得し、ご確認下さい。

  法務局に出向かれる際は、必ず登記申請書に押印した印鑑を持参して下さい。



  申請は書類を法務局に持参しなければなりませんか?


  郵送でも申請することができますが、ご自身で登記申請書を作成された場合には、法務局にて書類を確認してもらう時に、そのまま提出してくるという流れをお勧めします。

  書類や税金計算に誤りがないことが確かな場合には、申請先となる法務局に郵送にて申請することが可能です。



  抵当権抹消登記申請は抵当権設定者である私ひとりでできてしまうのでしょうか? 金融機関の方の協力は必要なのですか?


  おひとりでできてしまいます。なぜなら、金融機関から発行されるローン等の返済が完了した書類と共に「委任状」と題した書面が交付されているはずです。

  これは「本来であれば当事者全員で抵当権抹消登記申請を行わなければならないところですが、あなたにお任せします」とい った内容の書面です。

  これにより、抵当権者(金融機関)から抵当権抹消登記申請を任されているわけですから、その委任状があることでおひとりで手続きが可能になるということです。



  抵当権抹消登記申請後に「完了証」が2通送られてきたのですが1通を金融機関に提出しなければならないのですか?


  金融機関から完了証の提出を求められている場合は、提出して下さい。金融機関が資格証明書等の返還を求めているケースも多くありますので、その場合は資格証明書の返還と一緒に完了証を提出していただけば充分です。

  金融機関としては、抵当権の登記が残っていていても何ら不利益になることはないからです。



  抵当権の対象となっていた建物を数人で共有しているのですが抵当権抹消手続きには全員が関わる必要がありますか?


  ありません。どなたかおひとりが相手方金融機関から委任を受け申請する形で申請可能です。

  抵当権を設定する場合には、共有者全員が不利益(リスク)を負うわけですから、全員の了承があった証拠として、印鑑証明書等が必要になりますが、抹消の場面では、共有者が不利益を被ることがないからです。



  抵当権の対象となっている不動産の所有者がずいぶん前に亡くなり、相続人が多数になっています。
  この相続人が全員で抵当権抹消登記申請を行わなければなりませんか?


  全員で行う必要はありません。相続人の一人から申請ができます。抵当権の抹消手続きは他の相続人に不利益になるものではないからです。



  抵当権抹消登記申請に使用する「登記済証」とは、どういったものですか?


  ここで言う「登記済証」とは抵当権を設定したときに金融機関が取得している登記済証のことです。

  所有者が持っている不動産の登記済証のことではありません。

  抵当権抹消用の書類として金融機関から渡される書類の中に「抵当権設定契約書」に「登記済」の印が押されていれば、それが登記済証となります。



  抵当権抹消登記申請に使用する「登記原因証明情報」とは、どういったものですか?


  抵当権を抹消できる事情が発生したことを証明できる書類がそれに該当します。

  多くのケースでは「抵当権設定契約書」に「本抵当権の主債務は弁済により消滅しました」といった記載(ゴム印)と金融機関(代表者)の印が押されており、それが登記原因証明情報となります。

  抵当権設定契約書に「登記済」印と「弁済」印の両方が確認できる場合は、その契約書が登記済証と登記原因証明情報を兼ねることになります。



  「原本還付」とは具体的にどうすればよいのですか?


  登記申請は本来、添付書類として原本(本物)を綴じ込んで、法務局に提出し、その添付書類は法務局で保管されることになり、手元に戻ってきません。

  しかし、添付書類を他の手続きでも使用したい場合や金融機関に返却を求められている場合には、法務局に保管されては困ってしまいます。

  そこで、法務局に「この書類の原本は返却(還付)してください」とお願いするのが原本還付です。

  方法としては、まず還付してもらいたい書類のコピーを作成します。

  そして、そのコピーを提出用の登記申請書に綴じ込みます。

  原本はクリップでまとめ「原本還付」と書いた付箋を先頭ページに貼り付けておきます。

  法務局で書類をチェックしてもらう際に、綴じ込んだコピーに「原本と相違ありません」といった記入(ゴム印で押印)を求められますので指示に従って下さい。

  こうすることで、各種書類の原本を法務局に保管されることなく返却してもらえます。



  自分で作成した書類に不備等が多い場合、何か罰則のようなものを課されてしまうことはありますか?


  ありません。

  だからといってあまりにも間違いだらけの書類を持ち込むと申請を受け付けてもらえない可能性もありますので、できるだけ訂正箇所が少なくなるように作成し、法務局に出向いてください。



  登記完了の連絡はありますか?


  ありません。登記申請時に「○月○日に登記完了予定です」といった書面が交付されますので、それまでに何ら連絡等がなければ登記が完了しています。

(親切な法務局では電話連絡をいただけるところがあるようですが、これはあまり期待されない方がいいでしょう。)

スポンサードリンク

このページの先頭へ